Планировка квартир в новостройках: как выбрать удобную и функциональную

Планировка квартир в новостройках — советы по выбору без рекламы

Выбор квартиры в новостройке — решение, от которого зависит не только комфорт проживания, но и будущая стоимость недвижимости. В этом руководстве вы найдете пошаговый разбор того, как объективно оценить планировку квартир в новостройках, избежать типичных ошибок и принять взвешенное решение. Мы не продвигаем застройщиков, не скрываем недостатки типовых решений и опираемся исключительно на практический опыт проектирования и эксплуатации жилья.

Необходимые инструменты и материалы

• Планы этажей и квартир от застройщика (в формате PDF или на сайте)
• Измерительная лента или лазерный дальномер (если доступна модель квартиры)
• Бумага и карандаш для набросков альтернативных расстановок мебели
• Приложение для визуализации планировок (например, Planner 5D, RoomSketcher)
• Список ваших личных требований к жилью (количество спален, наличие кабинета, зонирование и т.д.)

Пошаговая инструкция по выбору оптимальной планировки

1. Определите свои приоритеты

   Перед тем как сравнивать конкретные планировки, чётко сформулируйте, что для вас важно:

   • Количество комнат и их функциональность
   • Наличие отдельной кухни или предпочтение студии
   • Важность естественного освещения и ориентации окон
   • Потребность в гибкой перепланировке в будущем

   Совет: Не ориентируйтесь только на общую площадь — 55 м² с неудачной планировкой может быть менее удобной, чем 48 м² с рациональным зонированием.

2. Изучите типы планировок в новостройках

   Современные новостройки предлагают несколько основных типов планировок:

   • Коридорные: все комнаты выходят в общий коридор; часто встречаются в бюджетных проектах.
   • Комнатные: комнаты соединены между собой без коридора — требуют продуманного зонирования.
   • Свободная планировка: минимум несущих стен, максимум возможностей для перепланировки.
   • Евро- и улучшенные планировки: кухня-гостиная, изолированные спальни, гардеробные и т.д.

   Важно: «Свободная планировка» не всегда означает полную свободу — уточняйте расположение вентшахтов, стояков и несущих конструкций.

3. Проанализируйте геометрию помещений

   Идеальная комната — прямоугольная или квадратная. Избегайте:

   • Треугольных или трапециевидных комнат — сложно расставить мебель
   • Ниши и выступы без функционального назначения
   • Длинных узких коридоров, «съедающих» полезную площадь

   Обратите внимание на соотношение длины и ширины: если комната в 2 раза длиннее своей ширины — это уже проблема.

   

4. Оцените расположение окон и ориентацию

   Окна на юг дают максимум света, но летом — перегрев. Северная сторона — прохладно и темно. Запад — жарко вечером, восток — утреннее солнце.

   Рекомендация: Жилые комнаты лучше размещать на юго-восток или юго-запад. Кухню и санузел — на север.

   Пример: В панельной новостройке серии П-44Т окна гостиной выходят на юг, а спальни — на север. Это удобно: гостиная светлая, спальня — прохладная и тихая.

5. Проверьте проходимость и логику перемещений

   Хорошая планировка обеспечивает логичные маршруты: вход → прихожая → кухня/гостиная → спальни. Избегайте ситуаций, когда:

   • Чтобы попасть в спальню, нужно пройти через гостиную
   • Санузел доступен только через кухню
   • Балкон выходит только из спальни, а не из гостиной

   Предупреждение: В студиях и «евро-двушках» часто нарушена логика зонирования — кухня рядом со спальным местом, что не всегда комфортно.

6. Уточните возможность перепланировки

   Даже если вы не планируете изменения сейчас, оцените потенциал квартиры:

   • Можно ли объединить кухню и гостиную?
   • Есть ли место под гардеробную или кабинет?
   • Разрешено ли расширение санузла за счёт коридора?

   Запросите у застройщика архитектурный паспорт или схему несущих стен. Не полагайтесь на слова менеджера — требуйте документы.

7. Сравните несколько вариантов в одном ЖК

   Часто в одном жилом комплексе предлагают 3–5 разных планировок. Сравните их по:

   • Коэффициенту полезной площади (ПП / общая площадь)
   • Количеству «мертвых» зон (коридоры, ниши)
   • Гибкости расстановки мебели

   Пример: В ЖК «Солнечный» застройщик предлагает две двухкомнатные планировки: «А» — 58 м² с коридором 4 м², «Б» — 56 м² без коридора. Несмотря на меньшую площадь, вариант «Б» оказался практичнее и дешевле в отделке.

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1: Выбор по картинке из буклета. Реальные размеры и пропорции часто искажены. Всегда запрашивайте масштабированный план.
• Ошибка 2: Игнорирование шумовых факторов. Квартира рядом с лифтом или мусоропроводом — источник постоянного шума. Уточните расположение инженерных узлов на этаже.
• Ошибка 3: Переоценка «панорамных окон». Большие окна снижают теплоизоляцию и увеличивают счета за отопление. Особенно в регионах с холодными зимами.

Дополнительные советы и рекомендации

• Если планируете семью — выбирайте планировку с возможностью выделения детской зоны.
• Для инвестиций под сдачу в аренду лучше подойдут компактные «евро-студии» или однокомнатные квартиры с лоджией.
• Обратите внимание на высоту потолков: в новых ЖК она часто 2,6–2,7 м, что визуально «давит» при неудачной планировке.
• Проверьте, предусмотрена ли вентиляция в санузле и кухне — особенно в квартирах со свободной планировкой.

Итоги и следующие шаги

Выбор правильной планировки квартир в новостройках — это не про модные тренды, а про рациональное использование пространства под ваши реальные нужды. Следуйте предложенному алгоритму: определите приоритеты → изучите типы → проанализируйте геометрию → проверьте логику перемещений → оцените потенциал изменений.

Следующий шаг — посетите шоу-рум или строящийся корпус, чтобы «примерить» планировку в натуральную величину. Возьмите с собой план и измерительную ленту. Если такой возможности нет — используйте 3D-туры и приложения для моделирования интерьера.

Помните: Хорошая планировка экономит не только метры, но и нервы, время и деньги на ремонт. Не торопитесь — вдумчивый выбор сегодня избавит от сожалений завтра.

Планировка квартир в новостройках — советы по выбору без рекламы

Выбор квартиры в новостройке — ответственное решение, особенно если вы планируете жить в ней долго или сдавать в аренду. Одной из самых популярных опций на рынке сегодня является евродвушка планировка. В этом руководстве мы разберём, как правильно оценивать планировку, на что обращать внимание и какие подводные камни могут вас поджидать. Всё — без скрытых мотивов, только проверенные практикой советы.

Необходимые инструменты и материалы

• Планы этажей от застройщика (в бумажном или цифровом виде)
• Рулетка или лазерный дальномер (для сверки размеров при осмотре)
• Блокнот или заметки в смартфоне для фиксации замечаний
• Калькулятор площадей (можно использовать онлайн-инструменты)
• Список ваших личных требований к жилью (количество спален, наличие кладовки, ориентация окон и т.п.)

Пошаговая инструкция по выбору планировки

1. Определите свои приоритеты

   Перед тем как рассматривать конкретные варианты, чётко сформулируйте, для чего вам нужна квартира: постоянное проживание, инвестиция, сдача в аренду? От этого зависит выбор типа планировки. Например, если вы планируете сдавать жильё, евродвушка планировка часто оказывается более выгодной, чем полноценная трёшка — она дешевле, но функциональнее однушки.

   Пример: Семья из двух человек без детей выбрала евродвушку с кухней-гостиной 22 м² и изолированной спальней 12 м². Это позволило им создать комфортную зону отдыха и при этом не переплачивать за лишние квадратные метры.

2. Изучите типы планировок в новостройках

   В современных ЖК чаще всего встречаются следующие типы:

   • Классическая двушка — две изолированные комнаты, кухня, санузел.
   • Евродвушка — одна полноценная комната + совмещённая кухня-гостиная, где можно организовать второе спальное место.
   • Студия — единое пространство без перегородок (редко встречается в жилых комплексах выше эконом-класса).
   • Апартаменты — не всегда подходят для постоянной прописки, но могут быть интересны инвесторам.

   Важно: Не путайте «евродвушку» с «расширенной однушкой». У настоящей евродвушки есть хотя бы одна полноценная изолированная спальня.

3. Проанализируйте план этажа

   Обратите внимание на:

   • Расположение входной двери относительно соседних квартир (чтобы избежать «проходного» коридора).
   • Наличие вентиляционных шахт и стояков — они могут ограничить перепланировку.
   • Форму помещений — вытянутые или Г-образные комнаты сложнее расставить мебелью.
   • Выходы на балкон/лоджию — желательно, чтобы они были из жилой зоны, а не из кухни.

   Совет: Проверьте, не попадает ли ваша будущая квартира на стык секций — там часто бывают перекосы стен или повышенная шумопроницаемость.

4. Оцените потенциал перепланировки

   Даже если вы не планируете сразу делать ремонт, важно понимать, какие изменения возможны. В большинстве новостроек:

   • Несущие стены нельзя трогать без согласования.
   • Мокрые зоны (кухня, санузел) нельзя переносить в жилую зону без серьёзного проекта.
   • Лоджии и балконы нельзя объединять с комнатами без утепления и остекления.

   Если вы рассматриваете евродвушка планировка, убедитесь, что зонирование кухни и гостиной можно сделать без нарушения норм.

5. Сравните фактические и проектные размеры

   На этапе строительства или при первом осмотре сверьте указанные в договоре метры с реальными. Часто застройщики округляют площади в большую сторону. Особенно это касается лоджий и балконов (их считают с понижающим коэффициентом).

   Предупреждение: Разница даже в 1–2 м² может повлиять на стоимость ремонта и уровень комфорта.

6. Проверьте инсоляцию и ориентацию окон

   Южная сторона даёт больше света, но летом может быть жарко. Северная — прохладнее, но темнее. Для спальни лучше выбирать восточную или западную ориентацию. Если вы выбираете евродвушка планировка, убедитесь, что основная комната выходит на светлую сторону, а кухня-гостиная — не в «слепую» зону двора.

7. Осмотрите квартиру лично или через доверенное лицо

   Даже если дом ещё не сдан, можно посетить аналогичную квартиру в том же корпусе или в соседнем. Обратите внимание на:

   • Качество звукоизоляции между этажами и квартирами.
   • Высоту потолков (в некоторых проектах — менее 2,6 м).
   • Расположение розеток и выводов коммуникаций (часто их не хватает).

   Совет: Возьмите с собой шумомер или просто постучите по стенам — эхо укажет на пустоты и плохую изоляцию.

   
   

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка №1: Выбор квартиры только по цене за м². Дешёвая планировка может потребовать дорогостоящей перепланировки.
• Ошибка №2: Игнорирование расположения лифтов и мусоропроводов. Квартиры рядом с ними часто шумные.
• Ошибка №3: Неправильное понимание термина «евродвушка». Некоторые застройщики называют так любую квартиру с двумя окнами, даже без изолированной спальни.
• Ошибка №4: Отсутствие проверки юридической чистоты проекта. Уточните, есть ли у застройщика разрешение на строительство и заключён ли договор долевого участия (ДДУ).

Дополнительные советы и рекомендации

• Если вы выбираете евродвушка планировка для семьи с ребёнком, убедитесь, что в гостиной достаточно места для детской зоны.
• Обратите внимание на наличие кладовой или ниши для хранения — в компактных планировках это критично.
• Попросите у застройщика спецификацию отделки: тип окон, материал перегородок, наличие стяжки и выравнивания стен.
• Сравните планировку не только внутри одного ЖК, но и в соседних — иногда за те же деньги можно получить лучший вариант.

Итоги и следующие шаги

Правильный выбор планировки — это не только про метры, но и про качество жизни. Евродвушка планировка может стать отличным решением, если вы понимаете её особенности и заранее продумываете использование пространства. После анализа всех параметров:

1. Составьте список из 3–5 подходящих вариантов.
2. Сравните их по чек-листу из этого руководства.
3. При необходимости — проконсультируйтесь с архитектором или риелтором без конфликта интересов.
4. Только после этого принимайте решение и подписывайте документы.

Помните: хорошая планировка экономит не только деньги, но и нервы в будущем. Удачи в выборе!